⏳ "이 글을 딱 3분만 읽어보세요."
"집 먼저 비워주면 당일 입금해 줄게" 믿고 나갔다가 낭패?
3,000건 이상의 사건 처리 노하우를 가진 대표변호사가
집주인과 그 연인(실질적 관리자) 모두에게 책임을 물어 1억 원 전액과 손해배상금을 받아낸 사례입니다.
매매 핑계로 이사 먼저 요구하고 돈 안 준 집주인,
공동 소송으로 1억 35만 원 지급 판결 승소
안녕하세요, 법무법인 예율 유성춘 대표변호사입니다.
임대인이 "집을 팔아야 돈을 줄 수 있으니 먼저 비워달라"고 요구하는 경우가 종종 있습니다. 세입자는 보증금을 빨리 받고 싶은 마음에 이를 수락하지만, 막상 집을 비워주면 태도가 돌변하여 "아직 안 팔렸다"며 지급을 미루는 악질적인 사례가 빈번합니다. 오늘은 각서까지 쓰고 이사했음에도 약속을 어긴 임대인과 그 대리인(연인)을 상대로 손해배상 소송을 제기하여, 보증금은 물론 대출 이자 손해까지 모두 받아낸 승소 사례를 소개해 드립니다.
📋 사건 개요
원고(의뢰인)는 피고 1(집주인) 명의의 빌라를 임차하여 거주하던 중, 직장 문제로 이사를 해야 했습니다. 계약 해지를 통보하자, 집주인의 연인인 피고 2가 나타나 일을 처리하기 시작했습니다.
"집이 팔려야 하니 먼저 나가주세요. 돈은 이사 당일에 줍니다."
피고들은 집을 매도하여 보증금을 마련하겠다며, 만기 전 조기 퇴거를 요구했습니다. 원고는 불안했지만, 피고 2가 써준 '이사 당일 보증금 반환 확약서'를 믿고 이사를 감행했습니다.
- 약속 불이행: 원고가 집을 비워주었으나, 피고들은 약속한 날짜에 돈을 입금하지 않았습니다.
- 반복된 거짓말: 피고들은 "매매 계약이 틀어졌다", "곧 해결된다"는 핑계만 대며 차일피일 지급을 미뤘습니다.
- 막대한 피해: 보증금을 돌려받지 못한 원고는 새로 이사한 집의 자금을 맞추기 위해 급하게 대출을 받아야 했고, 매달 불필요한 대출 이자를 떠안는 금전적 손해를 입게 되어 저를 찾아오셨습니다.
단순한 채무 불이행을 넘어, 세입자를 기망하여 주거의 안정을 해치고 금전적 손실을 입힌 사건이었습니다.
⚖️ 유성춘 변호사의 승소 전략 (Know-how)
"명의자와 행위자 모두에게 연대 책임을 묻다"
집주인(명의자)뿐만 아니라, 실제로 원고를 기망하고 약속한 피고 2(연인)까지 공동 피고로 설정하여 채권 회수 가능성을 높였습니다.
- ① 공동 불법행위 책임 입증
피고 1은 임대차 계약의 당사자로서, 피고 2는 실질적인 관리자이자 확약서 작성자로서 원고에게 보증금을 반환할 의무가 있음을 입증했습니다. 두 사람이 공모하여 원고를 속이고 퇴거시킨 점을 들어 '부진정 연대채무' 관계임을 주장했습니다. - ② 특별 손해(대출 이자) 청구
통상적인 지연이자(연 5%) 외에, 원고가 보증금 미반환으로 인해 발생시킨 대출금의 이자 비용을 '특별 손해'로 청구했습니다. 피고들이 원고의 이사 사정과 자금 필요 상황을 알고 있었음을 입증하여 추가 배상을 요구했습니다. - ③ '매매 조건부' 항변 차단
피고들은 "집이 팔리면 주기로 했다"고 주장했으나, 저는 원고가 작성 받은 '이사 당일 지급 확약서'를 근거로 피고들의 주장이 허위임을 밝혀냈습니다. 매매 여부와 상관없이 돈을 주기로 한 약속을 어긴 명백한 채무불이행입니다. - ④ 보전 처분(가압류) 진행
소송 도중 피고들이 재산을 빼돌릴 위험을 막기 위해 해당 빌라와 피고들의 예금 채권에 가압류를 진행하여 심리적 압박을 가했습니다.
✅ 결론
재판부는 피고들의 연대 책임을 인정하고 원고의 청구를 인용했습니다.
[판결 결과]
1. 피고들은 공동하여 원고에게 100,354,045원을 지급하라.
2. 소송 비용은 피고들이 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
원금 1억 원뿐만 아니라, 지급 지연으로 인해 원고가 부담했던 35만 원 상당의 이자 손해금까지 1원 단위까지 정확하게 계산하여 인정받았습니다. 특히 집주인뿐만 아니라 각서를 써준 제3자(연인)에게도 공동 지급 책임을 물게 함으로써, 원고는 집주인이 돈이 없다고 배째라 식으로 나올 경우 제3자의 재산을 통해서도 돈을 받을 길을 열었습니다.
믿고 배려해 준 대가가 배신이라면, 법으로 그 대가를 치르게 해야 합니다. 보증금 회수, 방법은 있습니다.
집주인이 매매 핑계로 돈을 안 주나요?
3,000건 이상의 성공 데이터와 합리적인 수임료로
당신의 소중한 보증금과 피눈물 나는 이자까지 받아냅니다. 예율 유성춘 변호사가 함께합니다.
💡 전세/월세 보증금 미반환, 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 집주인 말고 관리인(가족, 연인)에게도 돈을 받을 수 있나요?
원칙적으로 보증금 반환 의무는 임대인(등기부상 소유자)에게 있습니다. 하지만 이번 사례처럼 실질적 관리자가 별도로 지불 각서를 작성했거나, 임대인을 대리하여 기망 행위를 했다면 그 사람에게도 손해배상 책임을 물어 공동으로 돈을 청구할 수 있습니다.
Q2. 집이 팔려야 돈을 준다는데 기다려야 하나요?
절대 아닙니다. 계약 기간이 만료되었거나 합의 해지된 경우, 임대인은 새로운 세입자나 매매 여부와 상관없이 즉시 보증금을 반환해야 합니다. 이는 임대인의 사정일 뿐 법적인 항변 사유가 되지 않습니다.
Q3. 보증금 못 받아서 대출받았는데 이자 청구 되나요?
네, 가능합니다. 이를 '특별 손해'라고 합니다. 다만, 임대인이 '보증금을 제때 주지 않으면 세입자가 대출을 받아야 한다'는 사정을 알았거나 알 수 있었어야 합니다. 따라서 내용증명이나 문자로 "돈 안 주면 대출 받아야 하고, 그 이자까지 청구하겠다"고 미리 고지해두는 것이 중요합니다.
Q4. 이사 가기 전에 꼭 해야 할 일은 무엇인가요?
돈을 받기 전에 짐을 다 빼거나 주소를 옮기면 '대항력'과 '우선변제권'을 상실하여 위험해집니다. 부득이하게 이사를 가야 한다면 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하여 등기부에 기재된 것을 확인한 후 이사해야 보증금을 보호받을 수 있습니다.
💼 상담 예시
상담자: "변호사님, 집주인이 집 팔려면 비어있어야 한다고 사정해서 먼저 나갔어요. 각서도 받았는데, 안 팔렸다고 돈을 안 줘요. 저 지금 월세랑 대출이자 이중으로 나가서 죽을 맛입니다."
유성춘 변호사: "전형적인 '선이주 후지급' 사기 패턴이네요. 각서가 있다면 강력한 증거가 됩니다. 집이 안 팔린 건 핑계일 뿐입니다. 당장 소송을 걸어서 집주인 재산 묶어두고(가압류), 지금 내고 계신 대출 이자까지 손해배상으로 청구해야 합니다."
상담자: "집주인은 명의만 빌려준 바지사장 같고, 실제로는 애인이 다 관리하던데 애한테도 받을 수 있나요?"
유성춘 변호사: "오히려 더 좋습니다. 실질적 관리자가 개입했고 각서까지 썼다면 '공동 불법행위'로 엮어서 두 사람 모두에게 청구할 수 있습니다. 한 명이라도 돈 있으면 받아낼 수 있으니 제가 두 사람 다 피고로 잡아서 진행해 드리겠습니다."
⏳ "이 글을 딱 3분만 읽어보세요."
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공동 소송으로 1억 35만 원 지급 판결 승소
안녕하세요, 법무법인 예율 유성춘 대표변호사입니다.
임대인이 "집을 팔아야 돈을 줄 수 있으니 먼저 비워달라"고 요구하는 경우가 종종 있습니다. 세입자는 보증금을 빨리 받고 싶은 마음에 이를 수락하지만, 막상 집을 비워주면 태도가 돌변하여 "아직 안 팔렸다"며 지급을 미루는 악질적인 사례가 빈번합니다. 오늘은 각서까지 쓰고 이사했음에도 약속을 어긴 임대인과 그 대리인(연인)을 상대로 손해배상 소송을 제기하여, 보증금은 물론 대출 이자 손해까지 모두 받아낸 승소 사례를 소개해 드립니다.
📋 사건 개요
원고(의뢰인)는 피고 1(집주인) 명의의 빌라를 임차하여 거주하던 중, 직장 문제로 이사를 해야 했습니다. 계약 해지를 통보하자, 집주인의 연인인 피고 2가 나타나 일을 처리하기 시작했습니다.
"집이 팔려야 하니 먼저 나가주세요. 돈은 이사 당일에 줍니다."
피고들은 집을 매도하여 보증금을 마련하겠다며, 만기 전 조기 퇴거를 요구했습니다. 원고는 불안했지만, 피고 2가 써준 '이사 당일 보증금 반환 확약서'를 믿고 이사를 감행했습니다.
단순한 채무 불이행을 넘어, 세입자를 기망하여 주거의 안정을 해치고 금전적 손실을 입힌 사건이었습니다.
⚖️ 유성춘 변호사의 승소 전략 (Know-how)
"명의자와 행위자 모두에게 연대 책임을 묻다"
집주인(명의자)뿐만 아니라, 실제로 원고를 기망하고 약속한 피고 2(연인)까지 공동 피고로 설정하여 채권 회수 가능성을 높였습니다.
피고 1은 임대차 계약의 당사자로서, 피고 2는 실질적인 관리자이자 확약서 작성자로서 원고에게 보증금을 반환할 의무가 있음을 입증했습니다. 두 사람이 공모하여 원고를 속이고 퇴거시킨 점을 들어 '부진정 연대채무' 관계임을 주장했습니다.
통상적인 지연이자(연 5%) 외에, 원고가 보증금 미반환으로 인해 발생시킨 대출금의 이자 비용을 '특별 손해'로 청구했습니다. 피고들이 원고의 이사 사정과 자금 필요 상황을 알고 있었음을 입증하여 추가 배상을 요구했습니다.
피고들은 "집이 팔리면 주기로 했다"고 주장했으나, 저는 원고가 작성 받은 '이사 당일 지급 확약서'를 근거로 피고들의 주장이 허위임을 밝혀냈습니다. 매매 여부와 상관없이 돈을 주기로 한 약속을 어긴 명백한 채무불이행입니다.
소송 도중 피고들이 재산을 빼돌릴 위험을 막기 위해 해당 빌라와 피고들의 예금 채권에 가압류를 진행하여 심리적 압박을 가했습니다.
✅ 결론
재판부는 피고들의 연대 책임을 인정하고 원고의 청구를 인용했습니다.
[판결 결과]
1. 피고들은 공동하여 원고에게 100,354,045원을 지급하라.
2. 소송 비용은 피고들이 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
원금 1억 원뿐만 아니라, 지급 지연으로 인해 원고가 부담했던 35만 원 상당의 이자 손해금까지 1원 단위까지 정확하게 계산하여 인정받았습니다. 특히 집주인뿐만 아니라 각서를 써준 제3자(연인)에게도 공동 지급 책임을 물게 함으로써, 원고는 집주인이 돈이 없다고 배째라 식으로 나올 경우 제3자의 재산을 통해서도 돈을 받을 길을 열었습니다.
믿고 배려해 준 대가가 배신이라면, 법으로 그 대가를 치르게 해야 합니다. 보증금 회수, 방법은 있습니다.
집주인이 매매 핑계로 돈을 안 주나요?
3,000건 이상의 성공 데이터와 합리적인 수임료로
당신의 소중한 보증금과 피눈물 나는 이자까지 받아냅니다. 예율 유성춘 변호사가 함께합니다.
💡 전세/월세 보증금 미반환, 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 집주인 말고 관리인(가족, 연인)에게도 돈을 받을 수 있나요?
원칙적으로 보증금 반환 의무는 임대인(등기부상 소유자)에게 있습니다. 하지만 이번 사례처럼 실질적 관리자가 별도로 지불 각서를 작성했거나, 임대인을 대리하여 기망 행위를 했다면 그 사람에게도 손해배상 책임을 물어 공동으로 돈을 청구할 수 있습니다.
Q2. 집이 팔려야 돈을 준다는데 기다려야 하나요?
절대 아닙니다. 계약 기간이 만료되었거나 합의 해지된 경우, 임대인은 새로운 세입자나 매매 여부와 상관없이 즉시 보증금을 반환해야 합니다. 이는 임대인의 사정일 뿐 법적인 항변 사유가 되지 않습니다.
Q3. 보증금 못 받아서 대출받았는데 이자 청구 되나요?
네, 가능합니다. 이를 '특별 손해'라고 합니다. 다만, 임대인이 '보증금을 제때 주지 않으면 세입자가 대출을 받아야 한다'는 사정을 알았거나 알 수 있었어야 합니다. 따라서 내용증명이나 문자로 "돈 안 주면 대출 받아야 하고, 그 이자까지 청구하겠다"고 미리 고지해두는 것이 중요합니다.
Q4. 이사 가기 전에 꼭 해야 할 일은 무엇인가요?
돈을 받기 전에 짐을 다 빼거나 주소를 옮기면 '대항력'과 '우선변제권'을 상실하여 위험해집니다. 부득이하게 이사를 가야 한다면 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하여 등기부에 기재된 것을 확인한 후 이사해야 보증금을 보호받을 수 있습니다.
💼 상담 예시
상담자: "변호사님, 집주인이 집 팔려면 비어있어야 한다고 사정해서 먼저 나갔어요. 각서도 받았는데, 안 팔렸다고 돈을 안 줘요. 저 지금 월세랑 대출이자 이중으로 나가서 죽을 맛입니다."
유성춘 변호사: "전형적인 '선이주 후지급' 사기 패턴이네요. 각서가 있다면 강력한 증거가 됩니다. 집이 안 팔린 건 핑계일 뿐입니다. 당장 소송을 걸어서 집주인 재산 묶어두고(가압류), 지금 내고 계신 대출 이자까지 손해배상으로 청구해야 합니다."
상담자: "집주인은 명의만 빌려준 바지사장 같고, 실제로는 애인이 다 관리하던데 애한테도 받을 수 있나요?"
유성춘 변호사: "오히려 더 좋습니다. 실질적 관리자가 개입했고 각서까지 썼다면 '공동 불법행위'로 엮어서 두 사람 모두에게 청구할 수 있습니다. 한 명이라도 돈 있으면 받아낼 수 있으니 제가 두 사람 다 피고로 잡아서 진행해 드리겠습니다."
법무법인 예율 유성춘 대표변호사
임대차, 손해배상, 보증금 반환 전문
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